דורסל: הוצאות המימון כמעט זהות לכל הכנסות השכירות

מה שאני לוקח מהדוח הזה הוא היחס הפשוט ביותר שאפשר לחשב עליו.

הנכסים ייצרו 13.2 מיליון ש"ח ברבעון, ועלו 12.0 מיליון להחזיק. זה כל הסיפור, וכל שאר היחסים בדוח - מרווח גולמי של 70.3%, מרווח תפעולי של 48.1% - נכונים לגמרי ולא משנים אותו.

ומה שראוי לומר בהגינות הוא שזה אינו בהכרח מצב מתמשך. בנדל"ן מניב, שני דברים מזיזים את היחס הזה: תפוסה ושכר דירה מצד אחד, וריבית מצד שני. נכס שמתמלא מעלה את המונה; חוב שנפרע או ריבית שיורדת מקטינים את המכנה.

ומה שכן מסמן סיכון הוא שהחברה נמצאת בנקודה שבה אין מרווח. כשההכנסה שווה לעלות המימון, כל שינוי קטן לרעה באחד מהם מעמיק את ההפסד מיד.

ולכן המספר שאני אעקוב אחריו אינו הרווח הנקי - שהוא ממילא מושפע משורת מס - אלא היחס בין הרווח הגולמי להוצאות המימון. היום הוא 9.3 מול 12.0, כלומר 0.8 לאחד.

ומה שהייתי מחפש בדוח המלא הוא התפוסה בנכסים ופילוח לפי מדינה. נכסים בישראל, באנגליה ובקפריסין חשופים לשלוש סביבות ריבית שונות - וההפרש ביניהן נכנס ישירות לאותו מכנה.

(חשוב להדגיש: זו דעתי האישית בלבד, ואין באמור המלצה לביצוע פעולה כלשהי.)