זוהי סקירה מבנית של דוח רבעוני שפורסם היום, ואינה ייעוץ השקעות, המלצה לפעולה או שיווק השקעות. כל המספרים נלקחו מהדוח המובנה שהוגש למאיה (דוח 1765451, רבעון שני 2026, בשקלים), והיחסים חושבו מהם ישירות.
המספרים כפי שהוגשו
| השורה | הסכום | מההכנסות |
|---|---|---|
| הכנסות | 41.2 מיליון ש"ח | 100.0% |
| רווח גולמי | 7.1 מיליון ש"ח | 17.2% |
| רווח תפעולי | 71.8 מיליון ש"ח | 174.4% |
| לפני מס | 63.8 מיליון ש"ח | 155.0% |
| רווח נקי | 46.4 מיליון ש"ח | 112.6% |
מספר שאי אפשר להסביר בהשכרה
הכנסות של 41.2 מיליון ש"ח ורווח תפעולי של 71.8 מיליון. היחס הוא 174.4% - כלומר הרווח התפעולי גדול מכל מה שנכנס לחברה ברבעון.
זה בלתי אפשרי בעסק שמוכר מוצר או שירות, ולכן הוא מצביע על דבר אחד: רוב הרווח התפעולי כאן אינו מהפעילות אלא משערוך.
הנתיב נראה כך: הרווח הגולמי - מה שנשאר מדמי השכירות אחרי עלויות ההפעלה של הנכסים - עומד על 7.1 מיליון בלבד. בין השורה הזו לשורה התפעולית נוספו 64.7 מיליון ש"ח. בחברת נדל"ן מניב זו כמעט תמיד עליית ערך של נכסים להשקעה, שנרשמת בדוח רווח והפסד לפי תקן הדיווח הבינלאומי.
למה זה משנה לקריאה
שערוך אינו מזומן. הוא הערכת שווי מחודשת של נכס שלא נמכר, ולכן הוא מזיז את הרווח החשבונאי בלי להזיז את התזרים. אותו נכס יכול להירשם בעלייה ברבעון אחד ובירידה ברבעון הבא, בלי ששום דבר בפעילות ההשכרה השתנה.
ההשלכה המעשית: בדוח כזה שורת הרווח התפעולי אינה מודדת את העסק. מה שמודד את העסק הוא הרווח הגולמי - 7.1 מיליון - ואת קצב ההשכרה אפשר לראות רק בו. שאר ההפרש הוא מדידה של השוק, לא של החברה.
המאזן, שהוא הנכס עצמו
סך המאזן עומד על 4,111.0 מיליון ש"ח מול הון עצמי של 1,164.4 מיליון - יחס של 3.53 לאחד. וההכנסה הרבעונית מהווה 1.0% בלבד מסך המאזן.
היחס האחרון הוא הצורה של נדל"ן מניב במלואה: הנכסים גדולים מאוד ביחס למחזור, כי המחזור הוא דמי שכירות והנכס הוא הבניין. משמעות הדבר היא ששינוי קטן באחוזים בשווי הנכסים מייצר תנועה גדולה מאוד בשורת הרווח - בדיוק מה שקרה כאן.
מה הדוח הזה לא אומר
הדוח המובנה שהוגש למאיה אינו כולל את הרבעון המקביל אשתקד, ולכן כל מה שכתוב כאן הוא תמונת רוחב של רבעון בודד - לא מגמה. אי אפשר לומר מהמספרים האלה לבד אם השיפור או השחיקה נמשכים, ואי אפשר לגזור מהם קצב. התשובות האלה נמצאות בגוף הדוח המלא ובביאורים בלבד.
והערה שחלה על כל סקירה כאן: המבנה שתואר אינו "טוב" או "רע". הוא צורה, והצורה מתנהגת אחרת בכל ענף. הסקירה מתארת מה קורה - לא מעריכה ולא ממליצה.
קראתם על חברה אחת. אותה שיטה עובדת על כל אחת.
ארבע שאלות שעוברים עליהן באותו סדר בכל פעם - והמפה היא הכלי שמריצים אותן עליו. חינם, בלי לפתוח חשבון.
ורוצים ללמוד את זה כמו שצריך? ההכשרות בקמפוס - 204 שיעורים, קהילה ולייב שבועי.
