אלקטרה נדל"ן פרסמה את דוח הרבעון השני שלה. השורה הראשונה בו שלילית, וזה מחייב הסבר לפני כל דבר אחר.
ייתכנו טעויות או אי-דיוקים. מצאתם משהו שנראה שגוי? כתבו לי ואתקן.
הערה לפני המספרים: החברה מדווחת בדולרים ולא בשקלים. כל הסכומים כאן נקובים בדולרים.
הרבעון
| מיליוני דולר | הרבעון |
|---|---|
| שורת הכנסות | -3.8 |
| הפסד תפעולי | -6.6 |
| הפסד לפני מס | -20.4 |
| הפסד נקי | -16.5 |
| מיוחס לבעלי המניות | -16.5 |
| הפסד בסיסי למניה | -0.26 דולר |
| סך המאזן | 876.6 |
| הון עצמי | 247.9 |
שורת הרווח הגולמי אינה מופיעה בהגשה המובנית, ולכן אינה מובאת כאן.
הכנסות שליליות - מה זה בכלל
מינוס 3.8 מיליון דולר בשורת ההכנסות.
וזה נתון שאינו קיים בעסק רגיל, ולכן שווה להבין מאיפה הוא מגיע.
חברה שמוכרת מוצר או שירות אינה יכולה לרשום הכנסה שלילית. במקרה הגרוע היא רושמת אפס.
אבל בנדל"ן להשקעה, שורת ההכנסות אינה בהכרח "מכירות". לפי כללי המדידה, נכסים מוצגים בשווי הוגן, ושינוי בשווי הזה נזקף לדוח הרווח וההפסד - לעתים בתוך שורת ההכנסות עצמה ולעתים בנפרד.
וכשהשערוך שלילי וגדול מהכנסות השכירות שנרשמו באותה תקופה, הסכום נטו יוצא שלילי.
כלומר המספר הזה אינו אומר שהחברה לא גבתה שכר דירה. הוא אומר שירידת הערך שנרשמה ברבעון עלתה על ההכנסה השוטפת שנרשמה בו.
וזו התמונה ההפוכה בדיוק ממה שראינו היום אצל רני צים, שם שערוך חיובי של 26.6 מיליון ש"ח הקפיץ את הרווח התפעולי מעל הרווח הגולמי - ואצל ג'י סיטי, שם הוא הוסיף 14 מיליון.
אותו מנגנון בדיוק, בסימן הפוך.
והשורות שמתחת
מהפסד תפעולי של 6.6 מיליון דולר, ההפסד לפני מס גדל ל-20.4 מיליון.
נגרעו עוד 13.8 מיליון ש"ח - הוצאות מימון על מאזן של 876.6 מיליון דולר שמגובה בהון עצמי של 247.9 מיליון, יחס של 3.5 לאחד.
ואז שורת המס הקטינה את ההפסד ב-3.9 מיליון, ל-16.5 מיליון נקי.
כמעט כולו מיוחס לבעלי המניות - חלק המיעוט זניח.
הזווית שלי
דעה אישית של אילן אברמוב - לא ייעוץ ולא המלצה
מה שאני לוקח מהדוח הזה הוא עד כמה שורת "הכנסות" בנדל"ן היא מונח מטעה.
במשך היום קראתי חמש חברות נדל"ן שדיווחו, ובכל אחת מהן השערוך נכנס לתוצאה במקום אחר ובסימן אחר. אצל רני צים הוא הקפיץ את הרווח התפעולי ל-95.6% מההכנסות. אצל עזריאלי אתמול הוא היה שלילי והוריד את התפעולי מתחת לגולמי. וכאן הוא הפך את שורת ההכנסות עצמה לשלילית.
ומה שזה אומר בפועל: אי אפשר להשוות "הכנסות" בין חברות נדל"ן, ואי אפשר להשוות "מרווח תפעולי" ביניהן. שני המספרים מערבבים תזרים מהפעלה עם הערכת שווי, וכל חברה עושה את זה במינון אחר ובנקודה אחרת בדוח.
מה שכן בר-השוואה הוא הכנסות השכירות בפועל והוצאות המימון - ושתיהן אינן בדיווח המובנה.
ולכן הדוח הזה מלמד אותי בעיקר מה איני יודע ממנו: אם הרבעון היה חלש תפעולית, או שהנכסים שוערכו כלפי מטה בזמן שהשכירות נגבתה כרגיל. אלה שני מצבים שונים לחלוטין, והמספר המדווח אינו מבחין ביניהם.
(חשוב להדגיש: זו דעתי האישית בלבד, ואין באמור המלצה לביצוע פעולה כלשהי.)
קראתם על חברה אחת. אותה שיטה עובדת על כל אחת.
ארבע שאלות שעוברים עליהן באותו סדר בכל פעם - והמפה היא הכלי שמריצים אותן עליו. חינם, בלי לפתוח חשבון.
ורוצים ללמוד את זה כמו שצריך? ההכשרות בקמפוס - 204 שיעורים, קהילה ולייב שבועי.
