מבנה נדל"ן פרסמה את דוח הרבעון השני שלה. זו החברה השנייה היום שהרווח התפעולי שלה חורג ממה שהכנסותיה מסבירות, ושתיהן מספרות את אותו סיפור.
ייתכנו טעויות או אי-דיוקים. מצאתם משהו שנראה שגוי? כתבו לי ואתקן.
הרבעון
| מיליוני ש"ח | הרבעון | שיעור מההכנסות |
|---|---|---|
| הכנסות | 324.9 | |
| רווח גולמי | 247.0 | 76.0% |
| רווח תפעולי | 293.5 | 90.4% |
| רווח לפני מס | 141.5 | 43.5% |
| רווח נקי | 123.9 | 38.1% |
| מיוחס לבעלי המניות | 122.4 | |
| רווח בסיסי למניה | 0.17 ש"ח | |
| סך המאזן | 21,005.5 | |
| הון עצמי | 8,918.5 |
שתי שורות, שני מנגנונים
הרווח התפעולי גבוה מהרווח הגולמי ב-46.6 מיליון ש"ח.
זהו שערוך. נדל"ן להשקעה נמדד בשווי הוגן, ועליית ערך הנכסים נזקפת מעל הקו התפעולי - ולכן השורה התפעולית מכילה גם רווח מהפעלת הנכסים וגם עליית ערך חשבונאית שלהם.
ומתחת לקו התפעולי קורה ההפך: מ-293.5 מיליון ש"ח נשארו 141.5 מיליון לפני מס. 152.1 מיליון נגרעו - כלומר 51.8% מהרווח התפעולי.
וזה מה שהופך את הזוג הזה למאלף.
| השערוך הוסיף מעל הקו | +46.6 מיליון ש"ח |
| המימון גרע מתחת לקו | -152.1 מיליון ש"ח |
המימון גדול מהשערוך פי 3.3.
וזה ההבדל בין השניים: השערוך הוא הערכת שווי שיכולה להתהפך ברבעון הבא. הוצאת המימון היא תשלום שיוצא מהחברה בכל רבעון, בלי קשר למה שקורה לשווי הנכסים.
ולכן המספר שמתאר את העסק השוטף הוא הרווח הגולמי, 247.0 מיליון ש"ח - והוא מכסה את הוצאות המימון, 152.1 מיליון, ביחס של כ-1.6 לאחד.
המס והמאזן
רווח לפני מס של 141.5 מיליון ורווח נקי של 123.9 - כלומר מס של 17.6 מיליון, שיעור אפקטיבי של 12.4%.
זה נמוך משמעותית ממס החברות, 23% - ובחברת נדל"ן מניב זו תמונה מוכרת: חלק מעליית הערך אינה אירוע מס עד למכירה בפועל.
| סך המאזן | 21,005.5 מיליון ש"ח |
| הון עצמי | 8,918.5 מיליון ש"ח |
| יחס מינוף | 2.4 לאחד |
מינוף של 2.4 הוא שמרני בענף הזה. לשם השוואה, ביג דיווחה היום על יחס של 2.9, ואלוני חץ על 3.8.
הזווית שלי
דעה אישית של אילן אברמוב - לא ייעוץ ולא המלצה
שתי חברות נדל"ן מניב דיווחו היום, ושתיהן מציגות רווח תפעולי שגדול ממה שההכנסות מסבירות - אבל היחס הפנימי שונה בהן.
אצל ביג השערוך הוסיף 329 מיליון ש"ח והמימון גרע 338. כמעט תיקו.
אצל מבנה השערוך הוסיף 47 והמימון גרע 152. פי 3.3 לרעת השערוך.
וההבדל הזה אומר משהו: מבנה מציגה רבעון שבו הרווח נשען פחות על הערכת שווי ויותר על הפעילות עצמה. מרווח גולמי של 76% שמכסה את הוצאות המימון פי 1.6 הוא מבנה יציב יותר מרבעון שבו השערוך הוא שנושא את השורה.
ומה שאני מחזיק משתי הכתבות האלה יחד: בחברת נדל"ן מניב, השאלה אינה כמה השערוך הוסיף אלא האם העסק עומד בלעדיו. אצל שתיהן התשובה חיובית - וזו הבדיקה שראוי לעשות בכל אחת מהן, בכל רבעון, לפני שמסתכלים על השורה התחתונה.
(חשוב להדגיש: זו דעתי האישית בלבד, ואין באמור המלצה לביצוע פעולה כלשהי.)
קראתם על חברה אחת. אותה שיטה עובדת על כל אחת.
ארבע שאלות שעוברים עליהן באותו סדר בכל פעם - והמפה היא הכלי שמריצים אותן עליו. חינם, בלי לפתוח חשבון.
ורוצים ללמוד את זה כמו שצריך? ההכשרות בקמפוס - 204 שיעורים, קהילה ולייב שבועי.
